So funktioniert der Provisionsrechner
Provision ist die erfolgsabhängige Vergütung schlechthin: im Vertrieb, bei Handelsvertretern, im Maklergeschäft, bei Plattformen und im Affiliate-Marketing. Der Rechner beherrscht vier Richtungen: die klassische Rechnung aus Umsatz und Satz, die Rückrechnung vom erhaltenen Betrag zum Satz, die Staffelprovision mit drei Stufen und die Maklerprovision beim Immobilienkauf mit der gesetzlichen Teilung zwischen Käufer und Verkäufer. Dazu unterscheidet er sauber, ob die Provision an Angestellte fließt (dann ist sie Bruttolohn) oder an Selbstständige (dann kommt in der Regel Umsatzsteuer dazu).
Die Grundformel ist simpel – interessant wird es an den Rändern: Was passiert mit der Umsatzsteuer? Wie rechnet eine Staffel? Und wer zahlt eigentlich den Makler? Genau dort lassen die üblichen Rechner ihre Nutzer allein.
Staffelprovision: Jede Stufe zählt nur für ihren Anteil
Eine Staffelprovision funktioniert wie der Einkommensteuertarif: Der höhere Satz gilt nicht rückwirkend für den gesamten Umsatz, sondern nur für den Teil oberhalb der Stufengrenze. Das Standardbeispiel des Rechners mit 60.000 € Umsatz:
| Stufe | Umsatzanteil | Satz | Provision |
|---|---|---|---|
| Stufe 1 (bis 25.000 €) | 25.000 € | 5 % | 1.250 € |
| Stufe 2 (bis 50.000 €) | 25.000 € | 7 % | 1.750 € |
| Stufe 3 (darüber) | 10.000 € | 10 % | 1.000 € |
| Summe | 60.000 € | effektiv 6,67 % | 4.000 € |
Der Unterschied zwischen Durchschnitts- und Grenzsatz ist der Kern jeder Staffel: Im Beispiel liegt der effektive Satz bei 6,67 Prozent, der nächste Euro Umsatz bringt aber bereits 10 Prozent. Wer kurz vor einer Stufengrenze steht, kennt damit den echten Wert des nächsten Abschlusses – der Rechner zeigt deshalb immer beide Sätze und den Umsatz, der bis zur nächsten Stufe fehlt. Vorsicht bei Verträgen, die anders formuliert sind: Gilt der höhere Satz ausdrücklich „ab dem ersten Euro“, sobald eine Schwelle erreicht ist, entstehen Sprungstellen, an denen ein einziger zusätzlicher Verkauf mehrere hundert Euro Unterschied macht.
Maklerprovision beim Immobilienkauf: Wer zahlt was?
Seit dem 23. Dezember 2020 ist die Verteilung der Maklerprovision beim Verkauf von Wohnungen und Einfamilienhäusern an Verbraucher gesetzlich geregelt. Die Konstellationen im Überblick:
| Konstellation | Regel | Rechtsgrundlage |
|---|---|---|
| Makler ist für beide Seiten tätig (Regelfall) | Käufer und Verkäufer zahlen zwingend je die Hälfte | § 656c BGB |
| Nur der Verkäufer hat den Makler beauftragt | Abwälzung auf den Käufer höchstens bis 50 %; der Käufer muss erst zahlen, wenn der Verkäufer seine Zahlung nachgewiesen hat | § 656d BGB |
| Nur der Käufer hat den Makler beauftragt | Der Käufer zahlt die vereinbarte Provision allein | § 652 BGB |
| Vermittlung einer Mietwohnung | Bestellerprinzip: Es zahlt, wer beauftragt hat – höchstens zwei Nettokaltmieten plus Umsatzsteuer | § 3 WoVermRG |
Der Maklervertrag über Wohnungen und Einfamilienhäuser braucht seit 2020 außerdem die Textform (§ 656a BGB) – eine E-Mail genügt, ein Handschlag nicht. Üblich sind beim Kauf insgesamt 5,95 bis 7,14 Prozent des Kaufpreises inklusive Umsatzsteuer, je nach Region; eine gesetzliche Obergrenze gibt es hier aber nicht, verhandeln ist ausdrücklich erlaubt. Wichtig fürs Budget: Die Provision ist nur ein Teil der Kaufnebenkosten – Grunderwerbsteuer (3,5 bis 6,5 Prozent je nach Bundesland) sowie Notar und Grundbuch (rund 1,5 bis 2 Prozent) kommen hinzu.
Brutto, netto, Umsatzsteuer
Bei Angestellten ist die Provision Teil des Arbeitslohns: Lohnsteuer und Sozialabgaben gehen ab wie beim Gehalt, netto bleibt je nach Steuerklasse deutlich weniger als die ausgewiesene Zahl. Selbstständige Vermittler stellen die Provision dagegen zuzüglich 19 Prozent Umsatzsteuer in Rechnung – mit zwei wichtigen Ausnahmen: Kleinunternehmer nach § 19 UStG weisen keine Umsatzsteuer aus, und die Vermittlung von Versicherungen und Krediten ist nach § 4 Nr. 8 und 11 UStG umsatzsteuerfrei. Einkommensteuer fällt auf Provisionseinnahmen selbstverständlich in jedem Fall an. Der Rechner zeigt beide Sichtweisen und weist bei Selbstständigen den Rechnungsbetrag mit Umsatzsteuer getrennt aus.
Handelsvertreter: die Rechte aus dem HGB
Für selbstständige Handelsvertreter regelt das Handelsgesetzbuch die Provision erstaunlich detailliert: Nach § 87 HGB besteht Anspruch auf Provision für alle Geschäfte, die auf die eigene Tätigkeit zurückgehen – im zugewiesenen Bezirk sogar für Geschäfte ohne eigene Mitwirkung. Fällig wird sie nach § 87a HGB spätestens am letzten Tag des Monats, der auf die Ausführung des Geschäfts folgt. Und § 87c HGB gibt einen einklagbaren Anspruch auf Abrechnung und Buchauszug – das Kontrollinstrument, wenn die Abrechnungen des Unternehmens nicht nachvollziehbar sind. Endet das Vertragsverhältnis, kann nach § 89b HGB ein Ausgleichsanspruch für den aufgebauten Kundenstamm hinzukommen, gedeckelt auf eine Jahresdurchschnittsprovision.
Häufige Fragen
Provision oder Courtage – gibt es einen Unterschied?
Inhaltlich nicht. Courtage ist der traditionelle Begriff im Makler- und Börsengeschäft, Provision der allgemeine. Gemeint ist beides Mal eine erfolgsabhängige Vergütung, die erst mit dem vermittelten Geschäft entsteht.
Wann entsteht der Provisionsanspruch beim Immobilienmakler?
Erst mit dem wirksamen, notariell beurkundeten Kaufvertrag – und nur, wenn die Tätigkeit des Maklers dafür ursächlich war (§ 652 BGB). Besichtigungen, Exposés oder Reservierungen allein lösen keine Provision aus. Platzt der Vertrag vor der Beurkundung, entfällt der Anspruch.
Muss ich auf Provisionen Steuern zahlen?
Ja, immer. Bei Angestellten läuft die Provision über die Lohnabrechnung und wird wie Gehalt versteuert. Selbstständige versteuern sie als Betriebseinnahme; dazu kommt gegebenenfalls Umsatzsteuer. Auch einmalige Vermittlungsprovisionen unter Privatleuten können als sonstige Einkünfte steuerpflichtig sein. Dieser Rechner ersetzt keine Steuerberatung.
Ist die Maklerprovision verhandelbar?
Ja. Beim Immobilienkauf ist nur die Verteilung gesetzlich geregelt (hälftig bei Doppeltätigkeit), nicht die Höhe. Gerade bei gut verkäuflichen Objekten sind Abschläge vom regionalen Üblichkeitssatz realistisch – vereinbart werden muss die Höhe vor der Beauftragung, in Textform.
Quellen
- §§ 652, 656a–656d BGB – Maklerlohn, Textform des Maklervertrags und Teilung der Provision beim Verbraucherkauf von Wohnungen und Einfamilienhäusern (seit 23.12.2020).
- §§ 87, 87a, 87c, 89b HGB – Provisionsanspruch, Fälligkeit, Buchauszug und Ausgleichsanspruch des Handelsvertreters.
- § 19 UStG (Kleinunternehmerregelung) sowie § 4 Nr. 8 und 11 UStG – Umsatzsteuerbefreiung der Kredit- und Versicherungsvermittlung.
- § 3 Wohnungsvermittlungsgesetz (WoVermRG) – Bestellerprinzip und Obergrenze von zwei Nettokaltmieten bei der Wohnungsvermittlung (seit 01.06.2015).
- Alle Tabellenwerte dieser Seite stammen aus Durchläufen des Rechners auf dieser Seite.
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