So funktioniert der Baufinanzierungsrechner
Fast jede Immobilienfinanzierung in Deutschland ist ein Annuitätendarlehen: Du zahlst über die gesamte Zinsbindung hinweg jeden Monat exakt dieselbe Rate. Innerhalb dieser Rate verschiebt sich aber ständig etwas – der Zinsanteil schrumpft, der Tilgungsanteil wächst. Der Rechner ermittelt aus Kaufpreis, Kaufnebenkosten, Eigenkapital, Sollzins und anfänglicher Tilgung die Monatsrate, die Restschuld am Ende der Zinsbindung, die gezahlten Zinsen und die Gesamtlaufzeit bis zur vollständigen Tilgung.
Die Formeln
Restschuld nach n Monaten = D × (1+i)n − Rate × ((1+i)n − 1) ÷ i (i = Sollzins ÷ 12)
Die anfängliche Tilgung ist ein Prozentsatz der ursprünglichen Darlehenssumme – nicht der jeweiligen Restschuld. Genau daraus entsteht der bekannte Beschleunigungseffekt: Weil die Rate konstant bleibt, die Zinslast aber mit jeder gezahlten Rate sinkt, fließt automatisch immer mehr in die Tilgung. Deshalb ist die Laufzeit auch nicht einfach 100 ÷ Tilgungssatz, sondern deutlich kürzer.
Wie sich die Tilgung auf die Laufzeit auswirkt
| Anfängliche Tilgung | Laufzeit bei 3,5 % Sollzins | Rate je 100.000 € Darlehen |
|---|---|---|
| 1 % | rund 43 Jahre | 375 € |
| 2 % | rund 29 Jahre | 458 € |
| 3 % | rund 22 Jahre | 542 € |
| 4 % | rund 18 Jahre | 625 € |
Die Werte gelten für einen durchgehend gleichbleibenden Sollzins. Faustregel: Wer statt 1 % lieber 3 % tilgt, zahlt monatlich rund 44 % mehr, ist dafür aber gut zwei Jahrzehnte früher schuldenfrei – und spart dabei ein Vielfaches der Mehrrate an Zinsen.
Kaufnebenkosten – der unterschätzte Brocken
Zum Kaufpreis kommen Kosten, die kaum eine Bank mitfinanziert und die du deshalb in der Regel aus dem Eigenkapital zahlst: die Grunderwerbsteuer (je nach Bundesland zwischen 3,5 und 6,5 % des Kaufpreises), Notar und Grundbuchamt (zusammen rund 1,5 bis 2 %) sowie gegebenenfalls die Maklerprovision. Beim Kauf eines Einfamilienhauses oder einer Eigentumswohnung durch Verbraucher gilt seit Dezember 2020 der Grundsatz der Provisionsteilung: Der Käufer trägt höchstens die Hälfte. Zusammen landet man üblicherweise bei 8 bis 15 % des Kaufpreises – die Voreinstellung von 12 % ist ein realistischer Mittelwert.
Beispiel
Kaufpreis 350.000 €, 12 % Nebenkosten (42.000 €), 70.000 € Eigenkapital: Es bleibt ein Darlehen von 322.000 €. Bei 3,6 % Sollzins und 2 % Anfangstilgung beträgt die Annuität 5,6 % von 322.000 € = 18.032 € im Jahr, also rund 1.503 € im Monat. Nach 10 Jahren Zinsbindung sind gut 77.000 € getilgt, rund 103.000 € an Zinsen geflossen – und es bleiben etwa 245.000 € Restschuld für die Anschlussfinanzierung. Vollständig getilgt wäre das Darlehen bei gleichbleibendem Zins nach knapp 29 Jahren.
Häufige Fragen
Was ist der Unterschied zwischen Sollzins und Effektivzins?
Der Sollzins ist der reine Zins auf die Darlehenssumme – mit ihm wird die Rate berechnet. Der effektive Jahreszins enthält zusätzlich preisbestimmende Nebenkosten des Darlehens (etwa Bereitstellungszinsen oder Bearbeitungsentgelte) und dient dem Angebotsvergleich. Für die Ratenberechnung ist der Sollzins die richtige Größe.
Was passiert nach dem Ende der Zinsbindung?
Die Restschuld wird fällig beziehungsweise neu finanziert. Entweder du verlängerst bei derselben Bank (Prolongation) oder wechselst zu einer anderen (Umschuldung). Steigen die Zinsen bis dahin, steigt auch die Anschlussrate – deshalb ist eine niedrige Restschuld der beste Schutz. Ein Forward-Darlehen sichert den heutigen Zins gegen einen Aufschlag für die Zukunft.
Wie viel Eigenkapital brauche ich?
Als Richtwert sollten mindestens die Kaufnebenkosten aus eigener Tasche kommen, besser zusätzlich 10 bis 20 % des Kaufpreises. Je höher die Eigenkapitalquote, desto geringer das Risiko für die Bank und desto besser der Zins. Vollfinanzierungen sind möglich, aber spürbar teurer.
Lohnen sich Sondertilgungen?
Ja, und zwar am stärksten in den ersten Jahren: Jeder zusätzlich getilgte Euro spart die Zinsen für die gesamte Restlaufzeit. Viele Verträge erlauben jährlich 5 % der Darlehenssumme kostenfrei – vereinbare dieses Recht schriftlich, es kostet meist keinen Zinsaufschlag.
Komme ich vorzeitig aus dem Vertrag?
Nach § 489 BGB kannst du ein Darlehen mit gebundenem Sollzins zehn Jahre nach vollständiger Auszahlung mit einer Frist von sechs Monaten kündigen – ohne Vorfälligkeitsentschädigung. Bei kürzeren Zinsbindungen gilt das entsprechend zum Ende der Bindung.
Quellen
- Annuitätendarlehen und Zinsberechnung nach §§ 488 ff. BGB; Kündigungsrecht nach zehn Jahren gemäß § 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB.
- Grunderwerbsteuersätze der Bundesländer nach dem Grunderwerbsteuergesetz (Spanne 3,5 bis 6,5 %).
- Verteilung der Maklercourtage beim Verbraucherkauf von Wohnungen und Einfamilienhäusern nach §§ 656c, 656d BGB.
- Notar- und Grundbuchkosten nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG).
Hinweis: Der Rechner liefert eine Modellrechnung mit konstantem Sollzins und ersetzt keine Finanzierungsberatung. Verbindliche Konditionen nennt dir deine Bank im individuellen Angebot.
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