So funktioniert der Grunderwerbsteuer-Rechner
Die Grunderwerbsteuer ist der größte einzelne Posten der Kaufnebenkosten und der erste, der nach dem Notartermin fällig wird. Wie hoch sie ausfällt, hängt allein davon ab, in welchem Bundesland das Grundstück liegt: zwischen 3,5 Prozent in Bayern und 6,5 Prozent in Brandenburg, Nordrhein-Westfalen, im Saarland und in Schleswig-Holstein. Bei einem Kaufpreis von 400.000 € sind das 14.000 € gegen 26.000 € – 12.000 € Unterschied für dieselbe Eintragung ins Grundbuch. Der Rechner nimmt drei Dinge dazu, die einfache Prozentrechner weglassen: den Abzug des mitgekauften Inventars, die anteilige Berechnung bei Miteigentumsanteilen und die Prüfung, ob dein Erwerb überhaupt steuerpflichtig ist – denn nach § 3 GrEStG gibt es eine ganze Reihe von Befreiungen.
Bemessungsgrundlage = Gegenleistung (§ 8 GrEStG) − bewegliches Inventar, ggf. × erworbener Anteil
Die Steuersätze aller 16 Bundesländer
Maßgeblich ist die Lage des Grundstücks, nicht dein Wohnsitz. Seit der Föderalismusreform 2006 legt jedes Land den Satz selbst fest – vorher galten bundesweit einheitlich 3,5 Prozent. Nur Bayern hat den Satz seither nie erhöht.
| Bundesland | Satz | Steuer bei 400.000 € |
|---|---|---|
| Bayern | 3,5 % | 14.000,00 € |
| Baden-Württemberg | 5,0 % | 20.000,00 € |
| Niedersachsen | 5,0 % | 20.000,00 € |
| Rheinland-Pfalz | 5,0 % | 20.000,00 € |
| Sachsen-Anhalt | 5,0 % | 20.000,00 € |
| Thüringen | 5,0 % | 20.000,00 € |
| Bremen | 5,5 % | 22.000,00 € |
| Hamburg | 5,5 % | 22.000,00 € |
| Sachsen | 5,5 % | 22.000,00 € |
| Berlin | 6,0 % | 24.000,00 € |
| Hessen | 6,0 % | 24.000,00 € |
| Mecklenburg-Vorpommern | 6,0 % | 24.000,00 € |
| Brandenburg | 6,5 % | 26.000,00 € |
| Nordrhein-Westfalen | 6,5 % | 26.000,00 € |
| Saarland | 6,5 % | 26.000,00 € |
| Schleswig-Holstein | 6,5 % | 26.000,00 € |
| Stand 2026. Alle Beträge aus Durchläufen des Rechners auf dieser Seite. | ||
Inventar abziehen: der legale Spartrick
Besteuert wird nur das Grundstück samt fest verbundenem Gebäude. Was beweglich ist und mitverkauft wird, gehört nicht dazu: Einbauküche, Markise, Sauna, Gartenhaus, Möbel, Kaminofen, Photovoltaik-Module in bestimmten Konstellationen. Wer diese Gegenstände im Kaufvertrag getrennt mit eigenem Preis ausweist, senkt die Bemessungsgrundlage. Bei 20.000 € Inventar und 6,5 Prozent Steuersatz sind das 1.300 € weniger Steuer – und weil der Notar nach demselben Geschäftswert abrechnet, sinken auch dessen Gebühren leicht.
Zwei Grenzen musst du kennen. Erstens die Plausibilität: Angesetzt werden darf der Zeitwert, nicht der Neupreis. Als Faustregel akzeptieren Finanzämter Inventarwerte bis etwa 15 Prozent des Kaufpreises ohne Einzelnachweis; darüber verlangen sie eine Liste mit Anschaffungsjahr und Zeitwert, und bei offensichtlich überhöhten Ansätzen kippt der Abzug komplett. Zweitens die Bank: Sie finanziert nur den Grundstückswert. Wer 30.000 € Inventar ausweist, senkt damit auch den Beleihungswert um 30.000 € und braucht rechnerisch mehr Eigenkapital. Der Trick lohnt sich also vor allem dann, wenn die Finanzierung ohnehin komfortabel steht.
Ein verbreiteter Irrtum betrifft die Instandhaltungsrücklage beim Wohnungskauf: Sie mindert die Bemessungsgrundlage nicht. Der Bundesfinanzhof hat seine frühere, gegenteilige Rechtsprechung mit Urteil vom 16. September 2020 (II R 49/17) ausdrücklich aufgegeben – das anteilige Guthaben der Eigentümergemeinschaft gehört zum Verwaltungsvermögen und wird beim Kauf nicht gesondert erworben.
Wann gar keine Grunderwerbsteuer anfällt
§ 3 GrEStG befreit eine ganze Reihe von Erwerben. Der Rechner prüft die praktisch wichtigsten:
| Konstellation | Steuerfrei? | Rechtsgrundlage |
|---|---|---|
| Bemessungsgrundlage bis 2.500 € | ja (Freigrenze) | § 3 Nr. 1 |
| Erbschaft und Schenkung | ja | § 3 Nr. 2 |
| Ehegatte oder eingetragener Lebenspartner | ja | § 3 Nr. 4 |
| Früherer Ehegatte, Auseinandersetzung nach Scheidung | ja | § 3 Nr. 5 |
| Eltern, Kinder, Enkel, Großeltern (gerade Linie) | ja | § 3 Nr. 6 Satz 1 |
| Stiefkinder und deren Abkömmlinge | ja | § 3 Nr. 6 Satz 2 |
| Schwiegerkinder und Schwiegereltern | ja | § 3 Nr. 6 Satz 3 |
| Geschwister | nein | Seitenlinie, nicht erfasst |
| Nichten, Neffen, Onkel, Tanten | nein | Seitenlinie, nicht erfasst |
Die Geschwister-Lücke überrascht regelmäßig: Wer das Elternhaus vom Bruder kauft, zahlt die volle Steuer, wer es von den Eltern kauft, gar keine. Der anerkannte Ausweg ist die Kettenschenkung – die Eltern übertragen zuerst auf sich selbst zurück beziehungsweise direkt an das andere Kind. Beide Schritte sind für sich genommen nach § 3 Nr. 6 steuerfrei. Entscheidend ist, dass die Zwischenstation frei entscheiden konnte und nicht vertraglich zur Weitergabe verpflichtet war; sonst wertet das Finanzamt den Vorgang als Gestaltungsmissbrauch nach § 42 AO.
Beachte auch die Freigrenze: 2.500 € sind kein Freibetrag. Bei 2.500 € Bemessungsgrundlage zahlst du null, bei 2.500,01 € in Nordrhein-Westfalen schlagartig 162,50 € – die volle Steuer auf den gesamten Betrag.
Ablauf und Fristen: warum es ohne die Steuer kein Grundbuch gibt
Der Notar zeigt den Kaufvertrag innerhalb von zwei Wochen beim Finanzamt an (§ 18 GrEStG); die Beteiligten sind daneben selbst anzeigepflichtig (§ 19 GrEStG). Vier bis acht Wochen später kommt der Steuerbescheid, fällig ist der Betrag einen Monat nach Bekanntgabe (§ 15 GrEStG). Erst wenn das Geld eingegangen ist, stellt das Finanzamt die Unbedenklichkeitsbescheinigung nach § 22 GrEStG aus – und ohne die trägt dich kein Grundbuchamt als Eigentümer ein. Genau deshalb muss die Grunderwerbsteuer aus Eigenkapital kommen und sollte auf dem Konto liegen, bevor der Notartermin stattfindet.
Steuerschuldner sind nach § 13 GrEStG Käufer und Verkäufer als Gesamtschuldner. Im Kaufvertrag übernimmt sie praktisch immer der Käufer – zahlt er nicht, wendet sich das Finanzamt an den Verkäufer. Wird der Vertrag innerhalb von zwei Jahren rückgängig gemacht, kann die Steuer nach § 16 GrEStG auf Antrag erstattet werden.
Häufige Fragen
Zählt der Grundstückskauf beim Bauträger anders?
Ja, und das wird oft unterschätzt. Kaufst du Grundstück und Haus in einem einheitlichen Vertragswerk vom selben Anbieter, ist die Gegenleistung der Gesamtpreis – die Grunderwerbsteuer fällt dann auch auf die Baukosten an. Nur wenn du das Grundstück wirklich unabhängig erwirbst und erst danach frei entscheidest, wer baut, bemisst sich die Steuer allein nach dem Grundstückspreis. Die Rechtsprechung zum „einheitlichen Vertragswerk“ ist streng; entscheidend ist, ob du im Zeitpunkt des Grundstückskaufs in der Wahl des Bauunternehmens frei warst.
Kann ich die Grunderwerbsteuer von der Steuer absetzen?
Bei der selbstgenutzten Immobilie nicht. Bei einer vermieteten Immobilie gehört sie zu den Anschaffungsnebenkosten und wird über die Abschreibung des Gebäudeanteils abgesetzt – bei 2 Prozent AfA also über 50 Jahre verteilt. Bei betrieblich genutzten Objekten gilt dasselbe.
Was ist mit Erbbaurecht und Anteilskäufen?
Beim Erbbaurecht bemisst sich die Steuer nach dem kapitalisierten Erbbauzins zuzüglich etwaiger Zahlungen für das Gebäude. Beim Kauf einzelner Miteigentumsanteile – etwa wenn ein Partner den anderen aus der gemeinsamen Immobilie herauskauft – wird nur der erworbene Anteil besteuert; dafür gibt es im Rechner das Feld „erworbener Anteil“. Handelt es sich dabei um Ehegatten oder frühere Ehegatten nach der Scheidung, greift ohnehin die Befreiung.
Gibt es einen Freibetrag für Familien beim ersten Eigenheim?
Bundesweit nicht. Der Koalitionsvertrag von 2025 nennt einen Freibetrag für den erstmaligen Erwerb selbstgenutzten Wohneigentums als Ziel, umgesetzt ist er nicht. Einzelne Länder helfen anders: Nordrhein-Westfalen etwa erstattet über ein Landesprogramm einen Teil der Steuer beim Ersterwerb. Weil solche Programme kurzfristig ausgestaltet werden, lohnt sich vor dem Notartermin ein Blick auf die Seiten des jeweiligen Landesfinanzministeriums.
Quellen
- Grunderwerbsteuergesetz (GrEStG) – § 1 (Erwerbsvorgänge), § 3 (Ausnahmen von der Besteuerung), § 8 (Bemessungsgrundlage), § 11 (Steuersatz), § 13 (Steuerschuldner), § 15 (Fälligkeit), § 16 (Rückgängigmachung), §§ 18, 19 (Anzeigepflichten), § 22 (Unbedenklichkeitsbescheinigung).
- Steuersätze der Länder nach § 11 Abs. 1 GrEStG in Verbindung mit den jeweiligen Landesgesetzen, Stand 2026.
- BFH, Urteil vom 16.09.2020 – II R 49/17 – zur Instandhaltungsrücklage als Teil der Bemessungsgrundlage.
- § 42 Abgabenordnung – Missbrauch von rechtlichen Gestaltungsmöglichkeiten (Kettenschenkung).
- Alle Tabellenwerte dieser Seite stammen aus Durchläufen des Rechners auf dieser Seite.
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