So funktioniert der Kaufnebenkosten-Rechner
Der Kaufpreis ist beim Immobilienkauf nur der Anfang: Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und Makler kommen obendrauf – je nach Bundesland und Maklersituation zwischen rund 6 und über 12 Prozent. Das Tückische daran: Diese Kosten sind sofort fällig, lassen sich kaum finanzieren und sind beim Wiederverkauf unwiederbringlich weg. Der Rechner zeigt jeden Posten einzeln, vergleicht die Bundesländer und prüft auf Wunsch, ob dein Eigenkapital reicht.
Die Grunderwerbsteuer der 16 Bundesländer
Bis 2006 galt bundesweit einheitlich 3,5 Prozent – seit die Länder den Satz selbst festlegen dürfen, hat ihn nur Bayern nie angetastet. Stand 2026 gilt (zuletzt geändert: Thüringen senkte 2024 auf 5,0 %, Bremen erhöhte zum 1. Juli 2025 auf 5,5 %):
| Steuersatz | Bundesländer | Steuer bei 400.000 € |
|---|---|---|
| 3,5 % | Bayern | 14.000 € |
| 5,0 % | Baden-Württemberg, Niedersachsen, Rheinland-Pfalz, Sachsen-Anhalt, Thüringen | 20.000 € |
| 5,5 % | Bremen, Hamburg, Sachsen | 22.000 € |
| 6,0 % | Berlin, Hessen, Mecklenburg-Vorpommern | 24.000 € |
| 6,5 % | Brandenburg, Nordrhein-Westfalen, Saarland, Schleswig-Holstein | 26.000 € |
Zwischen München und Köln liegen bei derselben 400.000-€-Wohnung also 12.000 € Steuerunterschied. Fällig wird die Steuer nach dem Bescheid des Finanzamts – und erst mit der Zahlung stellt es die Unbedenklichkeitsbescheinigung aus, ohne die das Grundbuchamt dich nicht als Eigentümer einträgt. Erst Steuer, dann Eigentum.
Ein komplettes Rechenbeispiel
| Posten (400.000 €, NRW, mit Makler und Finanzierung) | Satz | Betrag |
|---|---|---|
| Grunderwerbsteuer | 6,5 % | 26.000 € |
| Notar (inkl. Grundschuldbestellung) | ca. 1,5 % | 6.000 € |
| Grundbuchamt | ca. 0,5 % | 2.000 € |
| Maklerprovision (Käuferhälfte) | 3,57 % | 14.280 € |
| Summe Nebenkosten | 12,1 % | 48.280 € |
Die Notar- und Grundbuchkosten richten sich nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) und sind degressiv – je höher der Kaufpreis, desto niedriger der Prozentsatz. Die hier verwendeten Näherungen (1,5 % + 0,5 % mit Grundschuld, 1,2 % + 0,3 % beim Barkauf) treffen typische Kaufpreise gut; die exakte Gebühr steht erst mit dem Vertragsentwurf fest. Beim Makler gilt seit Ende 2020 das Teilungsgebot des § 656c BGB: Kauft eine Privatperson eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus und ist der Makler für beide Seiten tätig, darf der Käufer höchstens die Hälfte tragen – üblich sind 3,57 % je Seite (3 % plus Umsatzsteuer).
Warum die Banken auf die Nebenkosten schauen
Banken beleihen die Immobilie, nicht deine Nebenkosten: Als Sicherheit zählt nur der Kaufpreis beziehungsweise Beleihungswert. Wer auch die Nebenkosten mitfinanzieren will, braucht eine sogenannte 110-Prozent-Finanzierung – die vergeben viele Institute gar nicht und wenn doch, dann mit deutlichen Zinsaufschlägen. Als Faustregel gilt deshalb: mindestens die Nebenkosten aus eigener Tasche, besser zusätzlich 10 bis 20 Prozent des Kaufpreises. Genau das prüft das Eigenkapital-Feld des Rechners – inklusive des Beleihungsauslaufs, der über deinen Zinssatz mitentscheidet.
Häufige Fragen
Kann ich Grunderwerbsteuer sparen?
Legal und üblich: bewegliches Zubehör wie Einbauküche, Sauna oder Markise im Kaufvertrag getrennt ausweisen – darauf fällt keine Grunderwerbsteuer an. Realistische Zeitwerte wählen: Bei auffällig hohen Beträgen fragt das Finanzamt nach, und die Bank zieht den Betrag vom Beleihungswert ab. Auch die Instandhaltungsrücklage bei Eigentumswohnungen gehört nicht zur Bemessungsgrundlage.
Wann muss ich welche Rechnung bezahlen?
Der Notar stellt seine Rechnung kurz nach der Beurkundung, das Finanzamt schickt den Grunderwerbsteuerbescheid meist wenige Wochen später (Zahlungsfrist ein Monat), die Maklerrechnung kommt mit dem wirksamen Kaufvertrag, und die Grundbuchkosten folgen mit der Eintragung. Praktisch alles wird fällig, bevor du einziehst – die Summe sollte flüssig verfügbar sein.
Zahlt der Verkäufer auch etwas?
Ja: seine Maklerhälfte nach § 656c BGB und die Kosten für die Löschung eigener Grundschulden. Grunderwerbsteuer, Notar und Grundbuch trägt nach der üblichen Vertragsgestaltung der Käufer – gesetzlich haften zwar beide für die Steuer (§ 13 GrEStG), die Verträge wälzen sie aber praktisch immer auf den Käufer ab.
Gelten die Sätze auch für Grundstücke und Gewerbeimmobilien?
Die Grunderwerbsteuer und die Notar-/Grundbuchlogik gelten für jeden Grundstückskauf. Nur das Provisions-Teilungsgebot des § 656c BGB ist auf Verbraucher beschränkt, die Wohnungen oder Einfamilienhäuser kaufen – bei Mehrfamilienhäusern, Gewerbe und Bauland ist die Verteilung frei verhandelbar.
Quellen
- Grunderwerbsteuergesetz (GrEStG) – insbesondere § 11 (Steuersatz), § 13 (Steuerschuldner); Steuersätze nach den Haushaltsgesetzen der Länder, Stand 2026.
- §§ 656c, 656d BGB – Teilung der Maklerprovision beim Kauf von Wohnungen und Einfamilienhäusern (seit 23.12.2020).
- Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) – Notar- und Grundbuchgebühren.
- Alle Tabellenwerte dieser Seite stammen aus Durchläufen des Rechners auf dieser Seite.
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