So funktioniert der Mietrendite-Rechner
Im Exposé steht eine Zahl, auf dem Konto landet eine andere. Fast jedes Inserat für eine Kapitalanlage wirbt mit der Bruttomietrendite – Jahresmiete geteilt durch Kaufpreis. Diese Rechnung übersieht zwei Posten, die zusammen locker ein Drittel des Ertrags kosten: die Kaufnebenkosten, die du mitfinanzierst, ohne dafür Miete zu bekommen, und die laufenden Kosten, die du als Eigentümer nicht auf den Mieter umlegen darfst. Der Rechner zeigt beide Zahlen nebeneinander und dazu die drei Kennzahlen, auf die Profis wirklich schauen: Kaufpreisfaktor, Eigenkapitalrendite und monatlicher Cashflow.
Du gibst Kaufpreis, Nebenkostensatz, Kaltmiete und Wohnfläche ein, ergänzt die nicht umlagefähigen Kosten und deine Finanzierung – und siehst sofort, ob sich die Wohnung trägt oder ob du jeden Monat Geld nachschießen musst.
Die vier Formeln
Nettomietrendite = (Jahreskaltmiete − nicht umlagefähige Kosten) ÷ (Kaufpreis + Kaufnebenkosten) × 100
Kaufpreisfaktor = Kaufpreis ÷ Jahreskaltmiete
Eigenkapitalrendite = (Jahresreinertrag − Zinsaufwand) ÷ eingesetztes Eigenkapital × 100
Gerechnet wird immer mit der Kaltmiete. Die Nebenkostenvorauszahlung des Mieters ist ein durchlaufender Posten – sie erhöht weder deinen Ertrag noch deine Rendite und hat in der Formel nichts verloren. Ein häufiger Fehler in selbst gebauten Excel-Tabellen ist, versehentlich die Warmmiete einzusetzen; das schönt das Ergebnis je nach Objekt um ein bis zwei Prozentpunkte.
Beim Cashflow steht die Tilgung bewusst mit in der Rate. Sie ist zwar kein Aufwand, sondern Vermögensaufbau – aber sie fließt jeden Monat vom Konto. Ein negativer Cashflow ist deshalb kein Verlust, sondern eine Sparrate, die du dauerhaft aufbringen können musst.
Was du nicht auf den Mieter umlegen darfst
Die Betriebskostenverordnung listet abschließend auf, was ein Vermieter weiterreichen darf – Grundsteuer, Wasser, Heizung, Müll, Hausmeister, Versicherung und einiges mehr. Zwei große Posten fehlen dort mit Absicht, und genau die trennen Brutto von Netto:
| Posten | Größenordnung | Anmerkung |
|---|---|---|
| Verwaltungskosten (WEG) | ca. 250–450 € je Wohnung und Jahr | Hausverwaltung; bei Sondereigentumsverwaltung mehr |
| Instandhaltung / Erhaltungsrücklage | ca. 7–15 € je m² und Jahr | abhängig vom Baujahr, mit Aufzug höher |
| Mietausfallwagnis | ca. 2 % der Jahreskaltmiete | Leerstand, Mietminderung, Zahlungsausfall |
| Die Staffelwerte für die Instandhaltung stammen aus § 28 der Zweiten Berechnungsverordnung und werden regelmäßig an den Verbraucherpreisindex angepasst; sie steigen mit dem Alter des Gebäudes. Prüfe im Zweifel den Wirtschaftsplan der Eigentümergemeinschaft – dort steht, was tatsächlich beschlossen ist. | ||
Eine bekannte Alternative ist die Petersche Formel: Sie geht davon aus, dass ein Gebäude über 80 Jahre etwa das 1,5-Fache seiner Herstellungskosten an Instandhaltung verschlingt, und kommt so auf rund 1,5 Prozent der Baukosten pro Jahr. Für eine Eigentumswohnung muss davon nur der Anteil am Sondereigentum plus die Umlage ans Gemeinschaftseigentum berücksichtigt werden – in der Praxis landet man wieder bei der Größenordnung der Tabelle.
Kaufnebenkosten nach Bundesland
Die Grunderwerbsteuer ist Ländersache und macht den größten Teil des Unterschieds aus. Dazu kommen Notar und Grundbuch mit zusammen rund 1,5 bis 2 Prozent sowie – wenn ein Makler beteiligt ist – die Courtage, die seit Ende 2020 bei Wohnimmobilien zwischen Käufer und Verkäufer geteilt werden muss.
| Grunderwerbsteuer | Länder (Beispiele) | Nebenkosten gesamt |
|---|---|---|
| 3,5 % | Bayern | ca. 5–9 % |
| 5,0 % | Baden-Württemberg, Niedersachsen, Sachsen-Anhalt | ca. 7–11 % |
| 6,0 % | Berlin, Hessen | ca. 8–12 % |
| 6,5 % | Nordrhein-Westfalen, Brandenburg, Schleswig-Holstein, Saarland, Thüringen | ca. 8–15 % |
| Ohne Makler liegt der Gesamtsatz am unteren Rand, mit Makler am oberen. Die Sätze können von den Ländern geändert werden – prüfe den aktuellen Stand deines Bundeslands vor dem Notartermin. | ||
Kaufpreisfaktor: die schnellste Einordnung
Der Kaufpreisfaktor – Fachleute sagen Vervielfältiger – beantwortet in einer Zahl, wie viele Jahreskaltmieten die Wohnung kostet. Er ist der Kehrwert der Bruttomietrendite: Faktor 25 entspricht 4 Prozent, Faktor 20 entspricht 5 Prozent, Faktor 33 entspricht 3 Prozent. Als Faustregel galt jahrzehntelang, dass bis zum 20-Fachen fair gerechnet ist. In den Boomjahren wurden in München, Hamburg und Berlin regelmäßig Faktoren über 35 bezahlt – gerechtfertigt allein mit der Erwartung weiter steigender Preise, nicht mit dem laufenden Ertrag.
| Faktor | Bruttorendite | Einordnung |
|---|---|---|
| unter 18 | über 5,5 % | rechnerisch attraktiv – Lage und Zustand genau prüfen |
| 18–22 | 4,5–5,5 % | solide, typisch für mittlere Städte |
| 23–28 | 3,6–4,3 % | gute Lagen, Rendite hängt an der Wertentwicklung |
| über 28 | unter 3,6 % | Metropolen-Niveau, laufend meist Zuzahlung nötig |
Ein niedriger Faktor ist dabei kein Gütesiegel. Hohe Renditen entstehen fast immer dort, wo ein Risiko mitgekauft wird: schrumpfende Region, sanierungsbedürftiges Haus, schwieriger Mieterbesatz oder eine Miete, die deutlich über dem ortsüblichen Niveau liegt und beim nächsten Wechsel nicht mehr zu erzielen ist.
Der Hebel – und wann er sich dreht
Die Eigenkapitalrendite ist die Kennzahl, die eine Immobilie überhaupt erst mit anderen Anlagen vergleichbar macht. Sie setzt den Ertrag nach Zinsen ins Verhältnis zu dem Geld, das du tatsächlich eingesetzt hast. Solange die Nettomietrendite über dem Sollzins liegt, hebt jeder Euro Fremdkapital diese Zahl – der sogenannte Leverage-Effekt. Liegt der Zins darüber, wirkt derselbe Hebel gegen dich, und je weniger Eigenkapital im Spiel ist, desto heftiger.
Deshalb ist die Anschlussfinanzierung der wunde Punkt jeder Kalkulation. Wer 2021 zu 1 Prozent finanziert hat und nach zehn Jahren zu 4 Prozent verlängern muss, sieht dieselbe Wohnung plötzlich mit ganz anderen Zahlen. Rechne die Restschuld nach Ende der Zinsbindung deshalb einmal mit einem deutlich höheren Zins durch – wenn der Cashflow das aushält, steht die Kalkulation.
Häufige Fragen
Welche Nettomietrendite ist gut?
Es gibt keinen allgemeingültigen Schwellenwert, aber eine brauchbare Orientierung: Die Nettomietrendite sollte spürbar über dem Zins liegen, den du für das Darlehen zahlst – sonst arbeitet die Finanzierung gegen dich. In der Praxis gelten je nach Lage 3 bis 4 Prozent als normal, unter 2,5 Prozent lohnt sich die Sache nur noch über Wertsteigerung und Steuervorteile. Das ist eine Einordnung, keine Empfehlung: Ob eine Immobilie zu dir passt, hängt von Vermögen, Steuersituation und Risikobereitschaft ab.
Warum ist mein Cashflow negativ, obwohl die Rendite stimmt?
Weil in der Rate die Tilgung steckt. Bei 2 Prozent Anfangstilgung zahlst du zusätzlich zum Zins jährlich 2 Prozent der Darlehenssumme zurück – das ist Vermögensaufbau, kein Verlust, fließt aber trotzdem ab. Ein moderat negativer Cashflow ist bei Neukäufen die Regel. Entscheidend ist, ob du die Differenz dauerhaft aus dem laufenden Einkommen tragen kannst, auch bei Leerstand oder einer unerwarteten Sonderumlage.
Sind Steuern berücksichtigt?
Nein, der Rechner arbeitet vor Steuern. In der Realität mindern Abschreibung, Schuldzinsen und Werbungskosten dein zu versteuerndes Einkommen – bei vermieteten Wohngebäuden sind 2 Prozent Abschreibung pro Jahr üblich, bei Fertigstellung ab 2023 sind es 3 Prozent. Diese Abschreibung senkt die Steuerlast, ohne dass Geld abfließt, weshalb die Rendite nach Steuern bei vielen Objekten besser ausfällt als die Rechnung vor Steuern. Wie stark, hängt von deinem persönlichen Steuersatz ab – das gehört zur Steuerberatung.
Was ist mit der Wertsteigerung?
Sie steckt bewusst nicht in der Rechnung. Mietrendite misst den laufenden Ertrag, den du kennst; die Wertentwicklung ist eine Prognose, die niemand seriös liefern kann. Wer eine Wohnung nur kauft, weil er auf steigende Preise setzt, sollte sich das bewusst machen – der laufende Ertrag ist dann eben nicht der Grund für den Kauf.
Wie prüfe ich, ob die angegebene Miete realistisch ist?
Über den Mietspiegel der Gemeinde und über aktuelle Inserate vergleichbarer Wohnungen in derselben Straße oder im selben Viertel. Vorsicht bei Objekten, deren Miete deutlich über dem Ortsniveau liegt: Beim nächsten Mieterwechsel fällt sie auf das Marktniveau zurück – und mit ihr die Rendite. Umgekehrt kann eine seit Jahren nicht erhöhte Miete stille Reserven bedeuten, allerdings begrenzt durch Kappungsgrenze und Mietpreisbremse.
Zählt die Erhaltungsrücklage der WEG zu meinen Kosten?
Ja, wirtschaftlich schon. Dein monatliches Hausgeld enthält einen Anteil für die gemeinschaftliche Rücklage – dieser Teil ist nicht umlagefähig und gehört in die Rechnung. Steuerlich absetzbar wird er allerdings erst, wenn die Gemeinschaft das Geld tatsächlich für eine Maßnahme ausgibt, nicht schon bei der Einzahlung. Prüfe vor dem Kauf, wie hoch die vorhandene Rücklage ist: Ein Haus mit leerer Kasse und anstehender Fassadensanierung bringt die Sonderumlage gleich mit.
Quellen
- Betriebskostenverordnung (BetrKV) – abschließender Katalog der umlagefähigen Betriebskosten.
- § 28 Zweite Berechnungsverordnung (II. BV) – Ansätze für Instandhaltungskosten je Quadratmeter Wohnfläche, indexiert.
- Einkommensteuergesetz § 7 Abs. 4 – lineare Gebäudeabschreibung für vermietete Wohngebäude.
- Grunderwerbsteuergesetz in Verbindung mit den Landesgesetzen – Steuersätze der Bundesländer.
- Statistisches Bundesamt (Destatis) – Häuserpreisindex und Baupreisentwicklung.
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